Assurance copropriété obligatoire : ce qu'impose la loi Alur
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l'assurance de la copropriété est obligatoire à deux niveaux. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'une part au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance de responsabilité civile, d'autre part à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre — en qualité d'occupant s'il habite son lot, en qualité de propriétaire non-occupant (PNO) s'il le loue ou le laisse vacant.
Avant 2014, aucun texte n'obligeait un immeuble à être assuré : des copropriétés entières vivaient sans contrat, exposant le patrimoine personnel de chaque copropriétaire au moindre sinistre causé à un tiers. La loi Alur a fermé cette faille, sans toutefois prévoir de sanction pénale : la contrainte est civile, et elle est redoutable, comme on le verra plus bas.
Qui doit s'assurer et contre quoi : le tableau des obligations
L'obligation légale ne pèse pas sur les mêmes épaules selon le statut de chacun dans l'immeuble. Le tableau suivant récapitule qui doit quoi en 2026.
| Acteur | Assurance obligatoire | Texte de référence |
|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Oui — responsabilité civile de l'immeuble | art. 9-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Copropriétaire occupant | Oui — responsabilité civile d'occupant | art. 9-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Copropriétaire bailleur ou lot vacant | Oui — responsabilité civile PNO | art. 9-1, loi du 10 juillet 1965 |
| Locataire d'un lot | Oui — risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) | art. 7 g, loi du 6 juillet 1989 |
| Syndic professionnel | Oui — RC professionnelle et garantie financière | loi Hoguet du 2 janvier 1970 |
La RC du syndicat couvre les dommages causés aux tiers — visiteurs, voisins, mais aussi copropriétaires et locataires considérés comme tiers entre eux — par les parties communes : chute de tuile sur un passant, marche d'escalier défectueuse, ascenseur, garde-corps descellé. Elle indemnise des dommages corporels dont les montants peuvent atteindre plusieurs millions d'euros.
RC seule ou multirisque immeuble : ce que la loi n'impose pas
La loi n'exige que la responsabilité civile ; l'incendie, les dégâts des eaux, la tempête ou le bris de glace restent juridiquement facultatifs. En pratique, plus de 95 % des copropriétés optent pour une multirisque immeuble, et l'arbitrage se résume ainsi :
Les avantages de la RC seule
- Prime très faible : quelques centaines d'euros par an pour un petit immeuble
- Conformité légale assurée à moindre coût
- Adaptée à une monopropriété transformée en attente de travaux lourds
Les limites de la RC seule
- Aucune indemnisation de l'immeuble lui-même en cas d'incendie ou de dégât des eaux
- Reconstruction financée par appels de fonds exceptionnels : un incendie majeur peut ruiner les copropriétaires
- Banques réticentes à financer un lot dans un immeuble non couvert en dommages
- Vente des lots compliquée : le notaire signale l'absence de multirisque à l'acquéreur
À retenir
Le minimum légal, c'est la responsabilité civile du syndicat et de chaque copropriétaire. Le standard du marché, c'est la multirisque immeuble : pour 2,50 à 5 € par m² et par an, elle couvre à la fois la RC obligatoire et la reconstruction du bâtiment. L'écart de prime ne justifie presque jamais le risque d'une couverture minimale.
Qui souscrit le contrat : le rôle du syndic et de l'assemblée générale
C'est le syndic qui souscrit le contrat au nom du syndicat des copropriétaires : l'article 18 de la loi de 1965 le charge d'administrer l'immeuble et de le faire assurer. La décision de souscription est soumise au vote de l'assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 — celle des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Point décisif introduit par la loi Alur : si l'assemblée refuse de voter le contrat, le syndic peut passer outre et souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte du syndicat, afin que l'immeuble ne reste jamais sans garantie minimale.
Le syndic engage sa propre responsabilité s'il laisse l'immeuble sans assurance : un syndic professionnel qui néglige le renouvellement du contrat ou omet de signaler une résiliation commet une faute de gestion indemnisable. Le conseil syndical a donc tout intérêt à vérifier chaque année, à réception du budget, l'attestation d'assurance et la date d'échéance du contrat.
Immeuble non assuré : des conséquences en cascade
L'absence de sanction pénale ne rend pas l'obligation théorique — les conséquences civiles et financières suffisent à faire de l'immeuble non assuré une bombe à retardement :
- Patrimoine personnel exposé : sans assureur, chaque copropriétaire répond des dommages causés aux tiers à hauteur de ses tantièmes, sur ses biens propres et sans plafond.
- Reconstruction impossible à financer : après un incendie, les travaux se paient par appels de fonds exceptionnels ; les copropriétaires insolvables reportent la charge sur les autres.
- Blocage des ventes et des crédits : acquéreurs et banques exigent l'attestation d'assurance de l'immeuble figurant au dossier de vente.
- Responsabilité du syndic engagée : la carence dans la souscription ou le renouvellement constitue une faute de gestion.
Attention
La résiliation par l'assureur pour sinistralité ou non-paiement des primes prend effet même si les copropriétaires n'en sont pas individuellement informés : c'est le syndic qui reçoit le courrier. Exigez qu'une copie de l'attestation d'assurance en cours de validité soit jointe chaque année à la convocation d'assemblée générale.
Aucun assureur n'accepte l'immeuble : le recours au Bureau central de tarification
Un immeuble très sinistré, vétuste ou en plan de sauvegarde peut essuyer des refus en série. La loi a prévu ce cas : parce que la RC du syndicat est une assurance obligatoire, le Bureau central de tarification (BCT), organisme prévu à l'article L212-1 du Code des assurances, peut contraindre un assureur à couvrir le risque, au tarif qu'il fixe lui-même. La procédure est ouverte au syndicat comme au copropriétaire individuel confronté aux mêmes refus.
- Obtenir un refus formalisé.
Adressez à l'assureur choisi une demande de garantie RC par lettre recommandée avec accusé de réception. Le refus explicite, ou le silence gardé pendant 15 jours, ouvre le recours.
- Saisir le BCT dans les 15 jours.
Le dossier — proposition d'assurance, refus, descriptif de l'immeuble, historique de sinistralité — s'envoie en recommandé au Bureau central de tarification, dont les modalités sont détaillées sur service-public.fr.
- Laisser le BCT fixer la prime.
Le Bureau détermine le montant de la prime moyennant laquelle l'assureur désigné est tenu de garantir le risque. L'assureur ne peut pas refuser, sous peine de sanctions administratives.
- Assainir le dossier pour la suite.
La couverture BCT ne porte que sur la RC obligatoire. Profitez de ce répit pour traiter la sinistralité et redevenir assurable en multirisque aux conditions du marché.