Assurance PNO obligatoire : ce qu'impose réellement la loi Alur
La réponse tient en une phrase : l'assurance PNO est légalement obligatoire dès que votre bien loué (ou vacant) se situe dans une copropriété. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi Alur du 24 mars 2014, impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, « en sa qualité de copropriétaire non-occupant » lorsqu'il n'habite pas le logement. Un studio mis en location, un appartement entre deux locataires, un lot hérité qui reste vide : dans les trois cas, l'obligation s'applique.
Le texte ne vise que la responsabilité civile. En pratique, les contrats PNO du marché vont bien au-delà et couvrent aussi le bien lui-même : incendie, dégât des eaux, tempête, vandalisme. C'est ce qui explique leur intérêt même quand l'obligation légale ne joue pas.
À retenir
L'obligation d'assurance PNO concerne le copropriétaire non occupant, que le lot soit loué, prêté ou vacant. Pour une maison individuelle, aucune loi n'impose la PNO — mais votre responsabilité de propriétaire, fondée sur le Code civil, demeure engagée en toutes circonstances.
Qui est concerné : les situations passées au crible
L'obligation ne se limite pas au cas d'école du bailleur qui loue son appartement. Elle suit une logique simple : dès que vous n'occupez pas un lot de copropriété dont vous êtes propriétaire, vous devez être assuré en responsabilité civile de non-occupant, quelle que soit la raison de cette non-occupation.
- Copropriétaire bailleur
- Cœur de cible de la loi Alur : l'assurance PNO est obligatoire, que la location soit vide ou meublée, en bail classique ou en bail mobilité.
- Lot vacant en copropriété
- L'obligation demeure entre deux locataires, pendant des travaux ou après une succession : le texte vise le non-occupant, pas seulement le loueur.
- Logement prêté à titre gratuit
- Héberger un proche sans bail ne vous exonère pas : vous restez copropriétaire non occupant, donc tenu de vous assurer.
- Bien détenu en SCI
- La société civile immobilière souscrit la PNO en son nom ; l'obligation joue à l'identique lorsque le lot se situe en copropriété.
- Maison individuelle louée
- Hors du champ de la loi Alur : pas d'obligation, mais une responsabilité civile de bailleur identique — la PNO reste la seule protection.
Un cas échappe à la logique PNO : la résidence secondaire que vous occupez par intermittence. Vous y êtes un occupant, même occasionnel — c'est une multirisque habitation « résidence secondaire » qu'il faut alors souscrire, pas un contrat de propriétaire non occupant.
En copropriété : une responsabilité civile a minima, contrôlée par le syndic
La garantie exigée couvre les dommages que votre lot peut causer aux tiers : une infiltration partie d'un appartement inoccupé qui ruine le plafond du voisin, un volet mal fixé qui blesse un passant, un départ de feu sur une installation électrique vétuste qui se propage aux parties communes. Sans assurance, ces dommages sont à votre charge personnelle, sans plafond.
Le syndic est le gardien de cette obligation. Il peut réclamer chaque année un justificatif, notamment avant l'assemblée générale ou après un sinistre dans l'immeuble. Mieux vaut savoir obtenir votre attestation PNO et répondre correctement au syndic : le document doit mentionner l'adresse du lot, la période de validité et la garantie responsabilité civile.
En cas de carence, le Code des assurances (article L215-2, lui aussi issu de la loi Alur) autorise le syndic, un mois après une mise en demeure restée sans effet, à souscrire une assurance responsabilité civile pour votre compte. La prime est alors refacturée sur vos charges, majorée des frais engagés : vous payez plus cher pour une couverture minimale que vous n'avez pas choisie.
Hors copropriété : pas d'obligation légale, mais une responsabilité entière
Pour une maison individuelle louée, aucun texte n'impose la PNO. Ce vide juridique ne crée pourtant aucune immunité. L'article 1240 du Code civil vous rend responsable des dommages causés aux tiers par votre bien, et les articles 1719 et 1721 du même code vous obligent à délivrer un logement en bon état, à l'entretenir et à garantir le locataire contre les vices de la chose louée — même ceux que vous ignoriez.
Le scénario classique : un incendie d'origine électrique détruit la maison louée. L'assureur du locataire indemnise son client, expertise à l'appui, puis exerce un recours contre vous si le sinistre provient d'un tableau électrique non conforme. Sans PNO, la facture — souvent supérieure à 100 000 € pour une maison — vous incombe personnellement.
Le chiffre
130 €C'est la prime annuelle moyenne d'une assurance PNO pour un appartement en France en 2026 — soit environ 11 € par mois pour transférer à l'assureur une responsabilité potentiellement illimitée.
Un locataire assuré ne vous protège pas
Beaucoup de bailleurs pensent être couverts parce que leur locataire détient une multirisque habitation, obligatoire au titre de la loi du 6 juillet 1989. C'est une confusion de périmètre : l'assurance du locataire couvre sa responsabilité (incendie, dégât des eaux, explosion dont il est l'auteur), jamais la vôtre. Vice de construction, défaut d'entretien, trouble de jouissance, sinistre survenant pendant une période de vacance locative : autant de situations où seul votre propre contrat répond. Nous détaillons point par point pourquoi la PNO reste indispensable même avec un locataire déjà assuré, y compris face au recours des voisins et des tiers.
« La PNO n'est pas un doublon de l'assurance du locataire : les deux contrats couvrent deux responsabilités distinctes, qui peuvent être engagées sur le même sinistre. L'expert d'assurance recherche toujours l'origine du dommage — et quand elle se trouve dans le bâti, c'est le bailleur qui répond. »
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
La PNO reste l'une des assurances immobilières les moins chères du marché : comptez de 90 à 250 € par an pour la grande majorité des biens, avec des écarts liés à la surface, à la localisation et au niveau de garanties (RC seule ou multirisque complète).
| Type de bien | RC seule | Multirisque PNO | Franchise courante |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 (moins de 30 m²) | 60 à 80 € | 90 à 130 € | 150 à 300 € |
| T2 / T3 (30 à 70 m²) | 70 à 100 € | 120 à 190 € | 150 à 350 € |
| Grand appartement (plus de 70 m²) | 90 à 120 € | 160 à 250 € | 200 à 400 € |
| Maison individuelle | 100 à 140 € | 180 à 320 € | 250 à 450 € |
Bonne nouvelle fiscale : si vous déclarez vos loyers au régime réel, la prime PNO est intégralement déductible de vos revenus fonciers au titre de l'article 31 du Code général des impôts. Au micro-foncier, elle est réputée comprise dans l'abattement forfaitaire de 30 %. Pour un bailleur imposé à 30 % (plus 17,2 % de prélèvements sociaux), le coût réel d'une prime de 150 € tombe ainsi autour de 70 €.
Se mettre en règle : la méthode en quatre étapes
- Identifiez votre situation juridique.
Lot en copropriété : l'assurance est obligatoire, au minimum en responsabilité civile. Maison individuelle : facultative mais fortement recommandée. Logement vacant : l'obligation demeure en copropriété, et la vacance doit être déclarée à l'assureur.
- Choisissez le bon niveau de garanties.
La RC seule satisfait la loi ; la multirisque PNO protège aussi votre patrimoine. L'écart de prime — souvent 50 à 100 € par an — est rarement une bonne économie.
- Souscrivez et conservez vos justificatifs.
La souscription se fait en ligne en une quinzaine de minutes, avec la surface, l'année de construction et l'usage du bien. L'attestation est disponible immédiatement dans l'espace client.
- Révisez le contrat à chaque changement.
Nouveau locataire, passage en meublé, travaux, vacance prolongée : chaque évolution doit être signalée. Le contrat se résilie chaque année à l'échéance (article L113-12 du Code des assurances), et la plupart des assureurs acceptent la résiliation infra-annuelle après un an.
Avant de signer, vérifiez que le contrat contient les garanties réellement utiles à un bailleur :
- Responsabilité civile « propriétaire d'immeuble », y compris pendant la vacance
- Incendie, dégât des eaux, événements climatiques et catastrophes naturelles
- Recours des voisins et des tiers avec un plafond d'au moins 1 500 000 €
- Vandalisme et bris de glace, précieux entre deux locataires
- Défense pénale et recours suite à accident
Attention
Ne laissez jamais un bien vacant sans assurance : statistiquement, c'est pendant les périodes d'inoccupation que surviennent les sinistres les plus lourds (fuite non détectée, squat, vandalisme). Certains contrats limitent la garantie au-delà de 90 jours de vacance consécutifs — vérifiez cette clause avant de souscrire.
