Clause d'inhabitation : définition et seuils pratiqués en 2026
La clause d'inhabitation est la disposition de votre contrat d'assurance habitation qui réduit ou suspend certaines garanties lorsque le logement reste vide de tout occupant au-delà d'une durée fixée — le plus souvent 60 ou 90 jours par an, parfois 30 jours dans les contrats d'entrée de gamme. La logique de l'assureur est simple : un logement inhabité concentre les risques. Un cambriolage y passe inaperçu, une fuite d'eau ruisselle pendant des semaines, un départ de feu n'est signalé par personne et le gel fait éclater les canalisations en silence.
La durée se calcule selon deux modes qu'il faut absolument distinguer : en jours consécutifs (une absence unique de 91 jours déclenche la clause, mais pas deux absences de 60 jours) ou en jours cumulés sur douze mois, formule plus sévère qui additionne toutes vos absences de l'année. Les contrats les plus protecteurs assortissent en outre le maintien des garanties d'obligations concrètes : couper l'eau, vidanger les installations de chauffage en hiver, fermer les volets.
- Inhabitation
- Le logement est meublé mais personne n'y séjourne ni n'y dort ; c'est la situation visée par la clause.
- Inoccupation
- Le logement est vide de tout mobilier, par exemple entre deux locataires ; le risque est jugé encore plus élevé et certaines garanties sont exclues d'office.
- Résidence secondaire
- Logement occupé par intermittence ; les contrats dédiés intègrent des seuils d'inhabitation allongés, voire supprimés.
Le chiffre
90 joursC'est le seuil d'inhabitation le plus répandu dans les contrats multirisques habitation en 2026. En deçà, toutes les garanties jouent normalement ; au-delà, le vol est fréquemment suspendu et le dégât des eaux soumis à conditions.
Quelles garanties sont réduites ou suspendues au-delà du seuil ?
Toutes les garanties ne sont pas logées à la même enseigne : la clause vise d'abord les risques que la présence d'un occupant permet de prévenir ou de détecter rapidement. Voici le traitement type constaté sur le marché français.
| Garantie | Sort le plus fréquent | Condition de maintien |
|---|---|---|
| Vol et vandalisme | Suspension | Rachat de clause ou télésurveillance |
| Dégât des eaux | Maintien sous conditions | Eau coupée au compteur, installations vidangées |
| Gel des canalisations | Exclusion | Vidange ou chauffage maintenu hors gel |
| Incendie, explosion, tempête | Maintien | Parfois franchise majorée de 50 à 100 % |
| Bris de glace | Maintien | Franchise parfois doublée |
| Responsabilité civile propriétaire | Maintien | Aucune, garantie jamais suspendue |
Le vol concentre l'essentiel des litiges : sa suspension est automatique dans de nombreux contrats dès le 61e ou le 91e jour, sans mise en demeure ni courrier de l'assureur. Le dégât des eaux, lui, reste couvert dans la plupart des contrats à condition d'avoir respecté les mesures de prévention — la simple omission de couper l'eau suffit à faire tomber la garantie ou à majorer lourdement la franchise.
Où vérifier la clause dans votre contrat ?
La clause d'inhabitation figure dans les conditions générales, presque toujours au chapitre « vol » ou dans la liste des exclusions, plus rarement dans un article dédié « inhabitation et inoccupation ». Les conditions particulières peuvent la moduler : c'est la combinaison des deux documents qui fait foi. Passez au crible cinq points :
- La durée exacte du seuil : 30, 60 ou 90 jours
- Le mode de calcul : jours consécutifs ou cumulés sur l'année d'assurance
- La liste précise des garanties réduites ou suspendues
- Les obligations de prévention : coupure d'eau, vidange, volets, alarme
- Le sort réservé aux résidences secondaires si le contrat en couvre une
En cas de doute, demandez à votre assureur une confirmation écrite du seuil applicable : ce courriel vous servira de preuve en cas de sinistre. Les contrats souscrits avant 2015 méritent une vigilance particulière, leurs seuils étant souvent plus courts que les standards actuels.
Négocier, racheter ou contourner la clause d'inhabitation
Si votre logement doit rester vide durablement — mutation professionnelle, longue hospitalisation, bien en attente de vente ou de location — la première obligation est de déclarer la situation à votre assureur sous 15 jours, car l'inhabitation prolongée constitue une aggravation de risque au sens de l'article L113-2 du Code des assurances. L'assureur propose alors un avenant, une surprime ou un contrat adapté. Plusieurs leviers existent : le rachat de clause (extension qui maintient le vol moyennant +10 à +25 % de prime), l'installation d'une télésurveillance certifiée qui porte le seuil à 120 jours voire le supprime, le passage à un contrat résidence secondaire, ou la souscription d'un contrat spécifique logement vacant, facturé 100 à 250 € par an pour une maison standard.
Les avantages du rachat de clause
- Garantie vol maintenue sans limite de durée d'absence
- Surprime modérée : +10 à +25 % sur la cotisation annuelle
- Aucun changement de contrat ni de franchise de base
- Réversible à tout moment par simple avenant
Les limites
- Obligations de prévention maintenues (eau, vidange, volets)
- Refusé sur certains logements isolés ou déjà sinistrés
- Visites régulières parfois exigées, avec preuve à l'appui
- Ne couvre pas l'inoccupation totale (logement vide de meubles)
Sinistre pendant une inhabitation : ce qui se passe vraiment
Si le sinistre survient au-delà du seuil, l'assureur applique la lettre du contrat : refus pur et simple pour une garantie suspendue, franchise majorée pour une garantie conditionnée. Lorsque l'inhabitation prolongée n'avait pas été déclarée alors qu'elle aggravait le risque, il peut aussi invoquer la réduction proportionnelle d'indemnité de l'article L113-9 : l'indemnisation est diminuée dans la proportion entre la prime payée et celle qui aurait été due. Une indemnité de 40 000 € peut ainsi fondre à 28 000 € si la surprime théorique était de 30 %.
La charge de la preuve joue en votre faveur : c'est à l'assureur de démontrer l'inhabitation, généralement par les relevés de consommation d'eau et d'électricité, le témoignage du voisinage ou le constat de l'expert. Conservez donc tout ce qui atteste d'une présence : factures d'énergie, passages réguliers documentés, attestation d'un voisin qui relève le courrier. En cas de désaccord, la voie est balisée : réclamation écrite au service client, puis saisine gratuite du Médiateur de l'assurance, qui rend un avis sous 90 jours, avant tout recours judiciaire.
Attention
Ne dissimulez jamais une inhabitation prolongée lors de la déclaration de sinistre : la fausse déclaration intentionnelle est sanctionnée par la nullité du contrat (article L113-8), avec conservation des primes par l'assureur et remboursement des indemnités déjà versées.