Qui paie la franchise de l'assurance copropriété ? La règle de principe
La franchise prévue au contrat multirisque immeuble est payée par le syndicat des copropriétaires, souscripteur du contrat : lorsque l'assureur indemnise un sinistre touchant les parties communes, il déduit la franchise de l'indemnité, et la somme restant à charge constitue une charge commune répartie entre tous les copropriétaires aux tantièmes de charges générales. Un immeuble de 1 000 tantièmes qui supporte une franchise de 500 € après une fuite en toiture verra ainsi le copropriétaire détenant 85/1000 payer 42,50 €, via les charges courantes ou un appel de fonds dédié.
Cette règle s'applique même lorsque le sinistre trouve son origine dans un lot privatif : sauf stipulation contraire, la franchise n'est pas une sanction mais une modalité contractuelle d'indemnisation, et la jurisprudence refuse de la faire peser d'office sur le copropriétaire chez qui la fuite est née. C'est tout l'enjeu des clauses de réimputation, examinées ci-dessous.
Copropriétaire responsable : quand la franchise peut lui être imputée
L'imputation de la franchise au copropriétaire à l'origine du sinistre n'est possible que dans deux hypothèses. Première hypothèse : le règlement de copropriété contient une clause expresse prévoyant que la franchise reste à la charge du copropriétaire dont le lot ou les équipements privatifs sont à l'origine du dommage — clause parfaitement licite et de plus en plus fréquente dans les règlements récents ou modifiés. Seconde hypothèse : une faute prouvée du copropriétaire ou de son locataire (robinet laissé ouvert, travaux non conformes, défaut d'entretien caractérisé d'un équipement privatif), qui permet au syndicat d'engager sa responsabilité civile et de récupérer la franchise comme n'importe quel préjudice.
À retenir
Sans clause du règlement de copropriété et sans faute démontrée, la franchise reste une charge commune, même si le sinistre vient d'un lot privatif. Une simple décision d'assemblée générale imputant la franchise au « responsable » au cas par cas est fragile juridiquement : la modification durable de la répartition passe par une clause en bonne et due forme.
Dégâts des eaux : ce que change la convention IRSI
Pour les dégâts des eaux et incendies dont les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT par local — l'écrasante majorité des sinistres d'immeuble —, les assureurs appliquent depuis le 1er juin 2018 la convention IRSI. Elle désigne un assureur gestionnaire unique : celui de l'occupant du local sinistré (ou celui de l'immeuble pour les parties communes). Deux tranches structurent l'indemnisation : jusqu'à 1 600 € HT, l'assureur gestionnaire indemnise son assuré et renonce à tout recours ; entre 1 600 € et 5 000 € HT, il indemnise puis exerce un recours contre l'assureur du responsable.
Conséquence pratique pour la franchise : chaque assuré se voit appliquer la franchise de son propre contrat. Un copropriétaire dont le plafond est abîmé par la fuite du voisin est indemnisé par son assureur habitation, franchise de son contrat déduite — de nombreux contrats la suppriment d'ailleurs lorsque l'assuré n'est pas responsable. Le syndicat, lui, ne supporte sa franchise que si les parties communes sont touchées et que son contrat est mobilisé.
Bon à savoir
Quand la convention IRSI s'applique et qu'un tiers est clairement responsable, l'assureur qui a indemnisé peut récupérer la franchise de son assuré dans son recours. Pensez à le demander expressément lors de la déclaration : la récupération de la franchise n'est pas toujours automatique.
Montants 2026 et scénarios types : le tableau récapitulatif
Les franchises des contrats d'immeuble sont librement négociées, à deux exceptions près : les franchises légales du régime des catastrophes naturelles, fixées par arrêté et non rachetables.
| Scénario de sinistre | Qui supporte la franchise | Montant courant |
|---|---|---|
| Fuite de toiture endommageant la cage d'escalier | Syndicat — répartition aux tantièmes | 300 à 600 € |
| Dégât des eaux d'un lot privatif vers un autre lot (IRSI) | Chaque assuré, selon la franchise de son propre contrat | 0 à 250 € |
| Sinistre né d'un lot, clause de réimputation au règlement | Copropriétaire à l'origine du dommage | 300 à 600 € |
| Catastrophe naturelle (inondation) en parties communes | Syndicat — franchise légale, aux tantièmes | 380 € |
| Sécheresse : fissures sur le gros œuvre | Syndicat — franchise légale majorée, aux tantièmes | 1 520 € |
| Vandalisme sur la porte du hall | Syndicat — répartition aux tantièmes | 200 à 400 € |
Trois notions reviennent dans les contrats et méritent d'être distinguées :
- Franchise absolue
- Montant systématiquement déduit de l'indemnité. C'est la formule standard des contrats d'immeuble : 500 € de franchise sur 4 000 € de dommages donnent 3 500 € d'indemnité.
- Franchise relative (ou simple)
- Aucune indemnisation sous le seuil, indemnisation intégrale au-delà. Rare en multirisque immeuble, elle subsiste dans certaines garanties annexes.
- Franchise proportionnelle
- Exprimée en pourcentage du dommage, avec un plancher et un plafond (par exemple 10 %, minimum 400 €, maximum 2 000 €). Fréquente sur les garanties événements climatiques.
Après le sinistre : sécuriser la prise en charge en quatre étapes
- Déclarer dans les délais.
Le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble sous 5 jours ouvrés (2 jours ouvrés en cas de vol, 30 jours après publication de l'arrêté pour une catastrophe naturelle). Chaque occupant touché déclare en parallèle à son propre assureur.
- Identifier l'origine et conserver les preuves.
Recherche de fuite, photos, constat amiable dégât des eaux : c'est ce dossier qui déterminera l'application de la convention IRSI et un éventuel recours contre le responsable.
- Vérifier l'imputation de la franchise.
Avant de valider la répartition des charges, le conseil syndical contrôle le décompte de l'assureur et relit le règlement de copropriété : une clause de réimputation change qui paie.
- Exercer le recours si un responsable est identifié.
Le syndicat réclame la franchise au copropriétaire fautif ou à son assureur, en même temps que les dommages non couverts. Passé ce cadre amiable, l'action se prescrit par cinq ans.
Arbitrer le niveau de franchise en assemblée générale
La franchise est un levier tarifaire à double tranchant : la relever de 500 € à 1 500 € par sinistre réduit la prime annuelle de 10 à 15 %, mais expose le budget de la copropriété à des restes à charge répétés si l'immeuble est sinistrogène. Le bon arbitrage se calcule sur la sinistralité réelle : un immeuble déclarant un sinistre tous les deux ans peut absorber une franchise haute et empocher l'économie de prime ; un immeuble à trois dégâts des eaux par an a intérêt à une franchise basse — et surtout à des travaux sur ses colonnes. Le conseil syndical gagne à faire figurer chaque année à l'ordre du jour la double question du montant de franchise et du relevé de sinistralité : c'est la seule façon de voter la prime en connaissance de cause.
- Demander à l'assureur le relevé de sinistralité et le total des franchises supportées sur trois ans ;
- Comparer l'économie de prime d'une franchise relevée au coût moyen annuel des franchises payées ;
- Vérifier la présence d'une clause de réimputation dans le règlement de copropriété, et la faire ajouter si besoin lors d'une prochaine modification ;
- Provisionner la franchise catastrophes naturelles dans le budget si l'immeuble est en zone exposée.