Assurance multirisque immeuble : le contrat maître de la copropriété
L’assurance multirisque immeuble est le contrat unique qui protège collectivement le bâtiment : gros œuvre, toiture, façades, halls, escaliers, ascenseurs, canalisations collectives et équipements communs. Elle est souscrite par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, personne morale qui en est l’assuré, et son coût est réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, dans les charges communes générales.
Elle remplit une double fonction. D’abord, elle intègre la responsabilité civile du syndicat, seule garantie imposée par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 depuis la loi ALUR : elle indemnise le passant blessé par une tuile, le visiteur qui chute dans un escalier mal éclairé, le voisin inondé par une canalisation commune. Ensuite, elle couvre le bâti lui-même contre les grands événements — incendie, dégât des eaux, tempête — afin que la reconstruction ne repose jamais sur le patrimoine personnel des copropriétaires.
À retenir
La MRI protège l’enveloppe et les communs de l’immeuble, pas l’intérieur des lots. Chaque copropriétaire conserve sa multirisque habitation ou sa PNO, chaque locataire son assurance risques locatifs : les trois contrats s’emboîtent, aucun ne remplace les autres.
Les garanties socles : ce que couvre toujours la MRI
Tous les contrats du marché reposent sur un tronc commun de garanties dites « socles ». Ce qui les distingue réellement se joue dans les conditions d’application : franchises, plafonds, exclusions et mode d’indemnisation.
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Incendie, explosion, foudre | Reconstruction du bâti, frais de déblais, honoraires d’architecte | Indemnisation en valeur à neuf ou vétusté déduite ? |
| Dégâts des eaux | Dommages aux communs, recherche de fuite sur canalisations collectives | Plafond recherche de fuite : exiger au moins 5 000 € |
| Tempête, grêle, neige | Toiture, souches de cheminée, verrières | Exclusions fréquentes sur toitures-terrasses mal entretenues |
| Catastrophes naturelles et technologiques | Inondation, sécheresse, mouvement de terrain après arrêté | Franchise légale de 380 € (1 520 € en sécheresse) |
| Responsabilité civile du syndicat | Dommages causés aux tiers par l’immeuble | Plafond conseillé : au moins 5 M€ par sinistre |
| Attentats et actes de terrorisme | Dommages matériels au bâti | Garantie légale adossée à l’incendie, sans surcoût |
Deux extensions méritent une attention particulière dès le socle : les frais annexes (déblais, relogement des occupants, perte d’usage, honoraires de maîtrise d’œuvre), qui représentent couramment 15 à 20 % du coût d’un sinistre lourd, et la garantie des recours, qui permet au syndicat d’agir contre le tiers responsable d’un dommage.
Les options qui font la différence entre deux contrats
Au-delà du socle, chaque assureur propose des garanties optionnelles dont la pertinence dépend du profil de l’immeuble : présence d’un ascenseur, de commerces, d’un parking en sous-sol, d’équipements vitrés.
- Vol et vandalisme des parties communes : dégradations du hall, tags, détérioration des boîtes aux lettres — souvent conditionnée à des fermetures conformes ;
- Bris de glace : verrières, portes vitrées du hall, miroirs d’ascenseur ;
- Dommages électriques : tableaux communs, motorisation de portail, VMC collective ;
- Effondrement et dommages ouvrage subsidiaire : précieuse pour les immeubles anciens ;
- Protection juridique du syndicat : litiges avec une entreprise de travaux ou un prestataire ;
- Honoraires d’expert d’assuré : finance votre propre expert face à celui de la compagnie, généralement 5 % du montant des dommages.
Les avantages de la MRI
- Mutualisation : la prime par lot reste contenue, même pour un immeuble ancien
- Un seul interlocuteur pour tous les sinistres de parties communes
- La RC obligatoire du syndicat est intégrée sans contrat séparé
- Reconstruction du bâti finançable même après un sinistre total
Ses limites
- Ne couvre ni le mobilier ni les embellissements des occupants
- Franchises parfois élevées, refacturées via les charges
- Surface sous-déclarée = indemnité réduite (règle proportionnelle)
- Résiliation possible par l’assureur si la sinistralité dérape
Franchises, plafonds, vétusté : les clauses qui décident de l’indemnisation
À garanties égales, deux contrats peuvent indemniser du simple au double. La franchise reste à la charge du syndicat pour chaque sinistre : comptez 300 à 800 € en dégât des eaux, 500 à 1 500 € sur les autres événements, et une franchise légale de 380 € en catastrophe naturelle. Certains contrats à bas prix affichent des franchises de 2 000 € ou plus : chaque fuite d’eau devient alors un appel de charges exceptionnel.
Le mode d’indemnisation du bâti compte tout autant. En valeur à neuf, l’assureur reconstruit sans déduire l’usure, généralement dans la limite de 25 à 33 % au-delà de la valeur vétusté déduite ; en valeur d’usage, un immeuble ancien peut perdre 30 à 40 % de l’indemnité. Vérifiez enfin la surface développée déclarée, base de calcul de la prime et de l’indemnité.
Attention
Une surface sous-déclarée expose le syndicat à la règle proportionnelle de l’article L121-5 du Code des assurances : si la surface réelle dépasse de 20 % la surface déclarée, l’indemnité est réduite d’autant. Faites remesurer l’immeuble avant toute souscription ou renégociation — le coût d’un géomètre est dérisoire face à ce risque.
Quel prix pour une assurance multirisque immeuble en 2026 ?
Le marché 2026 s’établit entre 2 et 6 € par m² de surface développée et par an, soit 150 à 450 € par lot dans la plupart des immeubles d’habitation. La localisation, l’âge du bâti, la présence de commerces, d’un ascenseur ou d’un parking souterrain, et surtout la sinistralité des trois dernières années font varier la prime du simple au triple.
La prime est ensuite indexée chaque année sur l’indice FFB de la construction : elle progresse mécaniquement de quelques points même sans sinistre. Pour situer votre immeuble par rapport au marché, identifier les facteurs qui alourdissent la cotisation et actionner les bons leviers de négociation, consultez notre analyse détaillée du prix de l’assurance copropriété au m² et par lot avant la prochaine assemblée générale.
Souscription, vote en AG : comment le contrat vit-il ?
Le syndic souscrit, mais l’assemblée générale décide : le choix du contrat comme son changement se votent à la majorité simple de l’article 24. La résiliation obéit à l’article L113-12 du Code des assurances — à l’échéance annuelle, avec un préavis de deux mois ; la résiliation infra-annuelle de la loi Hamon ne s’applique pas au syndicat, personne morale. Il faut donc caler le vote au moins trois mois avant l’échéance.
- Auditer le contrat en place.
Relisez le tableau des garanties, des franchises et la surface déclarée ; rassemblez l’état de sinistralité des trois dernières années, exigible auprès de l’assureur.
- Mettre en concurrence à garanties équivalentes.
Trois devis minimum, comparés poste à poste : franchises, plafonds, valeur à neuf, recherche de fuite. Le prix seul ne dit rien.
- Inscrire la question à l’ordre du jour.
Le conseil syndical demande l’inscription au moins deux mois avant l’AG, devis joints à la convocation.
- Voter et notifier la résiliation.
Après le vote à l’article 24, le syndic résilie l’ancien contrat par lettre recommandée en respectant le préavis de deux mois.
Rappelons le cadre : seule la responsabilité civile du syndicat est imposée par la loi, la MRI complète relève d’un choix de gestion — quasi unanime en pratique. Pour comprendre qui doit souscrire quoi, ce que risque un immeuble non assuré et comment saisir le Bureau central de tarification en cas de refus des assureurs, notre guide de l’assurance copropriété obligatoire détaille les obligations issues de la loi ALUR.
Sinistre : faire jouer la multirisque immeuble efficacement
Tout sinistre touchant les parties communes passe par le syndic, seul habilité à déclarer au nom du syndicat : 5 jours ouvrés pour la plupart des événements, 2 jours ouvrés en cas de vol, 30 jours après publication de l’arrêté en catastrophe naturelle. Les mesures conservatoires — bâchage, coupure d’eau, entreprise d’urgence — sont remboursables sur factures ; les travaux définitifs attendent le passage de l’expert.
Pour les dégâts des eaux et incendies inférieurs à 5 000 € HT, la convention IRSI accélère le règlement en désignant un assureur gestionnaire unique, celui de l’occupant du local sinistré.
Le chiffre
1 sur 2Près d’un sinistre sur deux déclaré sur un contrat multirisque immeuble est un dégât des eaux. C’est le poste qui use les franchises, dégrade la sinistralité et déclenche les majorations de prime : un plan d’entretien des colonnes et des joints reste le meilleur investissement de la copropriété.
« Une multirisque immeuble ne se juge pas à sa prime, mais au jour du sinistre : franchise supportable, valeur à neuf réelle, plafond de recherche de fuite suffisant. Tout le reste est de l’affichage. »
Bien négociée et réexaminée tous les trois ans, la MRI représente 3 à 6 % du budget annuel de la copropriété : un poste maîtrisable, à condition de comparer les contrats sur leurs conditions d’indemnisation plutôt que sur le seul montant appelé dans les charges.