Dégât des eaux en copropriété : qui déclare, qui indemnise ?
La règle est plus simple qu’il n’y paraît : chaque partie lésée déclare le sinistre à son propre assureur, sous 5 jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances), même si la fuite vient de chez le voisin ou d’une colonne commune. Ensuite, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique — celui de l’occupant du local sinistré — qui organise la recherche de fuite, missionne l’expert et indemnise, quitte à exercer ensuite un recours contre l’assureur du responsable.
Vous n’avez donc jamais à négocier directement avec l’assureur du voisin du dessus, ni à attendre que le syndic « se retourne » contre qui que ce soit : votre interlocuteur est votre assureur, point. Ce mécanisme conventionnel couvre l’immense majorité des dossiers, le dégât des eaux étant de loin le premier sinistre habitation en France, et le plus fréquent en immeuble collectif.
Encore faut-il que l’événement entre dans la garantie dégât des eaux : fuites et ruptures de canalisations, débordements d’appareils à effet d’eau, infiltrations par toiture, façade ou joints d’étanchéité sont couverts par tous les contrats du marché. En revanche, l’inondation par débordement de cours d’eau relève du régime des catastrophes naturelles, et les dommages de condensation ou d’humidité chronique sont classiquement exclus, car ils traduisent un défaut d’entretien ou de ventilation plutôt qu’un accident.
À retenir
Déclarez toujours à votre propre assureur sous 5 jours ouvrés. Si vos dommages ne dépassent pas 5 000 € HT, la convention IRSI fait de lui votre unique interlocuteur : il gère, il paie, puis il se fait rembourser si un tiers est responsable.
La convention IRSI en pratique : un gestionnaire, deux tranches
En vigueur depuis le 1er juin 2018 et signée par la quasi-totalité des assureurs du marché français, la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) s’applique aux dégâts des eaux — et aux incendies — survenant en immeuble, dès lors que les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré. Elle a remplacé l’ancienne convention CIDRE et fluidifié des dossiers qui s’enlisaient auparavant des mois entre trois assureurs.
| Situation | Dommages (HT, par local) | Qui indemnise | Recours entre assureurs |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | ≤ 1 600 € | L’assureur gestionnaire, sans expertise préalable | Non — abandon de recours |
| Tranche 2 | 1 600 à 5 000 € | Expertise pour compte commun ; chaque assureur paie ce qui lui incombe | Oui — contre l’assureur du responsable |
| Hors IRSI | > 5 000 € | Convention CIDE-COP ou droit commun | Oui — expertise contradictoire classique |
Autre apport décisif de la convention : c’est l’assureur de l’occupant du local sinistré qui pilote et finance la recherche de fuite en copropriété, y compris lorsqu’il faut ouvrir un doublage ou déposer un carrelage pour localiser l’origine — un poste qui atteint facilement 500 à 1 200 € et dont plus personne ne voulait avant 2018.
Fuite du dessus, colonne commune, infiltration : qui est responsable ?
Identifier l’origine de l’eau ne change pas votre interlocuteur — toujours votre assureur — mais détermine qui supporte finalement le coût et qui doit faire réparer. Quatre scénarios couvrent la quasi-totalité des situations :
- Fuite chez le voisin du dessus
- Machine à laver, joint de baignoire, flexible percé : l’occupant du dessus est responsable et fait réparer à ses frais. Vos dommages sont pris en charge par votre assureur, qui exercera son recours en tranche 2.
- Canalisation privative encastrée
- Le tronçon situé dans un lot et affecté à son usage exclusif est privatif, même noyé dans la dalle. La réparation incombe au copropriétaire du lot, les dommages consécutifs suivent le circuit IRSI.
- Colonne montante ou chute d’eaux usées
- Ces canalisations qui desservent plusieurs lots sont des parties communes : le syndicat en est le gardien et finance la réparation, sa multirisque immeuble couvrant les dommages qui en découlent.
- Infiltration par la toiture ou la façade
- Même logique : l’enveloppe du bâtiment est commune. Alertez le syndic immédiatement pour qu’il déclare à l’assureur de l’immeuble, en parallèle de votre propre déclaration.
Le cas de la colonne commune reste le plus conflictuel, car il mêle syndic, syndicat et assureurs des lots touchés : les responsabilités exactes et le circuit d’indemnisation d’une fuite sur une canalisation commune méritent d’être maîtrisés avant de signer le moindre devis de plombier.
Déclarer un dégât des eaux en copropriété : la procédure pas à pas
- Stoppez l’eau et limitez les dégâts.
Coupez l’arrivée d’eau ou faites-la couper, épongez, déplacez meubles et appareils. Ces mesures conservatoires sont attendues par l’assureur et n’affectent pas votre indemnisation.
- Prévenez voisins et syndic.
Identifiez l’origine probable avec l’occupant du dessus ; si une partie commune est en cause ou endommagée, alertez le syndic par écrit le jour même.
- Remplissez le constat amiable dégât des eaux.
Ce formulaire n’est pas obligatoire mais accélère nettement le dossier : un feuillet par partie impliquée, causes et dommages décrits, signatures croisées.
- Déclarez sous 5 jours ouvrés à votre assureur.
Via l’application, l’espace client ou par lettre recommandée, avec photos, constat et premières factures. Chaque partie lésée fait de même de son côté.
- Laissez le gestionnaire orchestrer recherche de fuite et expertise.
En tranche 2, l’expert missionné agit pour le compte de tous les assureurs concernés : un seul passage, un seul rapport qui s’impose à tous.
- Percevez l’indemnité, puis faites réparer.
Proposition d’indemnisation généralement sous 30 jours après le rapport d’expertise, versement sous 30 jours après votre accord.
Attention
Ne refaites pas les peintures et ne jetez rien avant l’accord de l’assureur ou le passage de l’expert au-delà de 1 600 € de dommages : vous détruiriez la preuve du sinistre. Photographiez tout, conservez les biens endommagés et les factures d’achat.
Indemnisation : qui paie quoi, pour quel montant ?
La convention IRSI répartit les dommages selon leur nature, indépendamment du responsable. L’assureur de l’immeuble couvre les parties immobilières — cloisons, planchers, canalisations, y compris dans les lots privatifs hors embellissements — grâce au mécanisme d’assurance pour compte. L’assureur de l’occupant prend en charge les embellissements (peintures, papiers peints, parquets flottants, meubles de cuisine intégrés) et les biens mobiliers. Le locataire est ainsi indemnisé par sa propre multirisque habitation, le bailleur par son contrat propriétaire non occupant pour l’immobilier de son lot.
Deux minorations restent possibles : la franchise de votre contrat (couramment 120 à 300 € en multirisque habitation) et la vétusté appliquée aux revêtements anciens — souvent 5 à 10 % par an, plafonnée, sauf garantie « valeur à neuf ». La réparation de la cause elle-même — joint, flexible, tronçon de canalisation — n’est jamais indemnisée : elle reste à la charge de son propriétaire, seuls la recherche de fuite et les dommages consécutifs étant couverts. Le cadre général des démarches est rappelé sur service-public.fr.
« Le réflexe gagnant en tranche 2 : demandez à l’expert la ventilation écrite entre immobilier, embellissements et mobilier. C’est elle qui déclenche le bon payeur pour chaque poste, et elle évite les indemnités amputées faute d’imputation claire. »
Cas particuliers : locataire, lot vacant, sinistres à répétition
Quand le local sinistré est loué, l’assureur gestionnaire est celui du locataire occupant ; le bailleur déclare en parallèle à son assurance PNO pour les dommages immobiliers de son lot. Si le lot est vacant, la casquette de gestionnaire bascule sur l’assureur du copropriétaire — d’où l’importance de maintenir une PNO même pendant quelques semaines de vacance locative. Et si l’occupant n’est pas assuré du tout, c’est l’assureur de l’immeuble qui devient gestionnaire, avant recours contre le défaillant.
Les dégâts des eaux répétés — trois sinistres en deux ans est le seuil d’alerte usuel — entraînent majoration de franchise, surprime, voire résiliation du contrat de l’immeuble à l’échéance. La parade est technique plus qu’assurantielle : faire voter en assemblée générale l’inspection des colonnes, le remplacement des tronçons vétustes et la pose de vannes d’arrêt par lot. Un immeuble qui documente ces travaux renégocie sa prime en position de force.
Bon à savoir
Le constat amiable dégât des eaux n’a rien d’obligatoire : un refus de signature du voisin ne bloque pas votre indemnisation. Déclarez unilatéralement avec photos et témoignages, votre assureur se chargera d’identifier la partie adverse et son assureur.
